近日，武汉万和光谷业主在网络上投诉开发商“恶意降价”的新闻，在社会上引来哗声一片。
据业主反映，万和光谷的每平方米销售单价，从2万多元的备案价一下降到了目前的1.25万元，严重损害业主利益。然而，受理投诉的东湖新技术开发区自然资源和规划局却公开表示，企业依市场状况调整商品房价格属自主经营范畴，并不违背法律法规禁止性规定。
武汉万和光谷效果图。
紧接着，销售负责人公开解释，坦言开发商“大幅降价”实属无奈之急。受房地产市场持续深度调整的影响，该项目从去年11月至今年5月底销售业绩为零，在刚刚过去的7月，也仅备案了一套；由于今年年底就要交房，若再不能通过销售回笼资金，就无法保障后续资金投入，项目很可能要停工。
“保价格”和“保交付”这两件事孰轻孰重？相信无需争辩，业主的心里也应该有一杆秤。
哪类行为可以认定为恶意降价？
无独有偶。前不久在广州市的南沙区，也有一个叫保利湾上的楼盘，因为售价从最初的每平方米2万多元直降至目前的1.33万元左右，导致部分业主颇为不满，公开要求开发商返还差价或停止降价行为。不过，南沙当地的主管部门回应与武汉官方的回应却如出一辙：“根据相关规定，开发企业可结合市场实际享有自主定价权，并向住建部门办理价格备案或调整。”
回顾过去这些年，业主收楼后投诉开发商“恶意降价”的行为，在房地产行业并不鲜见。远的不说，就拿南方+读者比较熟悉的珠三角来说，惠州的保利阳光城、海伦堡臻悦府、东方铂悦府等项目，广州的翔龙天汇、雅居乐天际715项目，东莞的沙田碧海云天，深圳的招商臻城花园、玺悦台等项目，都曾经先后因为降价，引起过类似的舆情风波。
南沙保利湾上。资料图片
从更远的全国范围来看，房企降价销售更是一种普遍现象。随着越来越多的地方因城施策、取消对本地新房销售的限价后，房企拥有了更大的定价自主权，能够根据市场变化灵活调整价格策略。这种价格调整，本质上是一种市场行为，也是可以说是房企应对市场变化、加快去库存、回笼资金的必然选择。
在房地产市场风云变幻的今天，商品房价格的波动可以说是一种常态。能不能对所有的降价行为，都一棒打死地贴上“恶意降价”的标签？并不能！而应该具体问题具体分析。
在经济法学者看来，所谓的恶意降价，通常指的是在商业活动中，经营者以低于成本价或其他不正当手段进行销售，旨在排挤竞争对手、获取市场垄断地位或达到其他不正当目的行为。这种行为可能违反了市场竞争规则和法律法规，损害了其他经营者的合法权益和市场秩序。
说得具体一点，能够被定性为“恶意降价”的行为，至少应该包括以下现象：一是价格欺诈，譬如虚构原价、虚构降价原因、虚假优惠折价、谎称降价或提价等，目的是诱骗消费者购买；二是低于成本价销售，旨在排挤竞争对手，获取市场垄断地位；三是故意扰乱市场的平稳秩序，导致其他经营者失去市场份额，甚至破产等。
那么，问题来了，部分开发商近期在局部市场的大幅降价行为，能否被定性为恶意降价行为？
笔者认为，关键在于，要区分销售者是否存在故意欺诈或以低于成本价的不正常竞争行为来打压对手、扰乱市场秩序的行为。
购房者应自行承担市场风险
商品房作为商品的一种，其价格受市场供求关系等多种因素影响，特别是在整个行业持续调整、转型升级的特殊时期，出现一定幅度的行情波动可谓在所难免。购房者作为市场主体之一，应理性看待房价变化，自行承担置业投资风险。
在市场竞争日益激烈的背景下，房企降价销售是其应对市场变化、提升竞争力的有效手段。笔者认为，房企降价本质上是一种市场行为，而非“恶意”行为。当前房地产市场面临深度调整，部分区域出现供大于求的情况，房企为了回笼资金、加快销售节奏，选择降价促销是合理的市场策略，也符合基本的经济规律。
试想，面对债台高筑和资金紧张的双重压力，企业自身的生存和发展均受到现实严重挑战，若再通过项目销售造血、回血和补血，企业很可能无法续命，自然也保障不了交楼。这对已经交了钱或开始供楼的业主来说，若后续收不到房，可能要蒙受比资产缩水更大的经济损失，甚至落得个楼财两空。
话又说回来，在市场整体行情看淡、行业转向买方市场的大背景下，开发商不大幅让利，房子根本不可能卖出去。要想通过销售回笼资金，可以说，只有降价一条路可走。
何况，近年来，不管是国家宏观调控，还是地方政府的因城施策，都在逐步取消或减少对新房销售的过度干预。譬如，最近河南省郑州市等一些地方，就明确不再对新建商品住房销售价格进行指导，这意味着房企可以根据市场实际情况灵活调整价格。在这一背景下，万和光谷、保利湾上等项目的降价行为，实为房企依法依规行使自主经营权的体现。
诚然，对于购房者来说，其面对房价的大幅下跌，确实会承受较大的经济损失和心理压力。他们要求开发商补偿差价或停止降价，是出于对自身权益的保护。
然而，在商品房买卖中，价格是由买卖双方协商确定的，一旦合同签订，双方均应遵守合同约定。如果合同中没有关于价格保护的条款，购房者要求补偿差价或退房的诉求往往难以得到法律支持。
何况，市民在作出购房这一重大经济决策时，本应充分了解市场风险和项目情况，理性判断。面对房价的涨跌波动，购房者应提前做好风险自担的准备。当然，如果开发商存在虚假宣传、违规销售等行为，购房者可以依法维权，但单纯因市场波动导致的价格变化，并不构成开发商的违约行为。
换一个角度来说，假如后面房价出现了上涨，业主们把利润分一部分给开发商吗？
价格波动是市场正常现象。南方+记者 冯善书靠得住的股票配资 摄影
同理，如果一看到市场下行，业主就组织起来向开发商施压，也不论开发商是否存在失信欺诈或扰乱市场秩序的行为，一概要求对方补偿差价或赔偿损失，这就算不能称之为敲诈，也至少是一种无理取闹吧？
市场回归秩序才能创造多赢局面
说来说去，只有市场回归正常和规范的秩序，才能更好去维护所有参与者的合法权益。而在这一过程中，监管部门的角色至关重要。
除了应加强对房企销售行为的监管，防止虚假宣传、捂盘惜售等违规行为的发生以外，监管部门对于房企降价行为，还应当密切关注市场动态，确保价格调整在合理范围内进行，避免恶性竞争和市场混乱。
在处理房企降价引发的投诉时，监管部门更应秉持公正、公平的原则，平衡好开发商、购房者和市场整体利益。一方面，要保障购房者的合法权益不受侵害；另一方面，也要尊重房企的自主经营权和市场规律。通过合理的政策引导和市场监管，促进房地产市场的平稳健康发展。正因如此，今年以来，辽宁省沈阳、甘肃省兰州、河南省郑州、福建省宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，广东省阳江、珠海，安徽省芜湖等地也不断优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。类似的政策调整，不仅有助于房企根据市场情况灵活调整价格，也有利于进一步促进房地产市场的健康发展。
总而言之，对房企“恶意降价”的投诉闹剧是时候收场了。
在房地产市场日益成熟的今天，我们应尊重市场规律，理性看待房价变化。政府应继续完善房地产市场调控政策，加强市场监管和信息公开，保障购房者的合法权益；房企应根据市场情况灵活调整价格策略，提升产品质量和服务水平；购房者则应增强风险意识，理性购房，自行承担投资风险。
南方+记者 冯善书